Ein Mietvertrag endet – die Zeit der großen Abrechnung naht! Meistens ist es zum Glück nicht ganz so dramatisch. Mieter und Vermieter geraten aber immer wieder in Streit – entweder über die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen oder aber über etwaigen Schadensersatz für bei einer Beschädigung der Mietsache.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich aktuell mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
In seinem Urteil vom 28. Februar 2018 sieht der auch für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nicht die Notwendigkeit für eine solche Fristsetzung. Die in § 280 f. BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzung gilt nur bei Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen muss dem Mieter zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Verpflichtung gegeben werden. Erst dann darf Schadensersatz verlangt werden. Eine solche Leistungspflicht kann zum Beispiel die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht sein, regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Die Verpflichtung, die Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und sie schonend und pfleglich zu behandeln, ist dagegen eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, so der BGH. Die Verletzung dieser Verpflichtung führt zu einem Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz. Somit kann der Vermieter vom Mieter gemäß § 249 BGB bei Vorliegen der Voraussetzungen nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen. Einer vorherigen Fristsetzung bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17